Kredyty mieszkaniowe / hipoteczne

Zanim podejmiesz decyzję

1. Pierwszym krokiem w stronę Twojego własnego M

powinno być przeanalizowanie kosztów zakupu, remontu i utrzymania mieszkania/ domu w stosunku do możliwości finansowych, jakie posiadasz.

Na początek zastanów się na jakie mieszkanie, dom Cię stać? Warto przeanalizować własną sytuację finansową i oszacować jakie raty kredytowe jesteś w stanie płacić. Czyli jaką zdolność kredytową posiadasz. W obliczeniu tego wskaźnika Banki posiłkują się skomplikowanymi wzorami, które pozwalają to wyliczyć tak, abyś w całym okresie kredytowania mógł terminowo obsługiwać zobowiązanie. Każdy bank ma swoje wzory i oblicza to inaczej. Jednak wszystkie banki musza przestrzegać przepisów jakie nakłada na nie Państwo, które są zawarte odpowiednio w Rekomendacjach T i S.

Rekomendacja T mówi, ze jeżeli miesięcznie zarabiasz poniżej średniej krajowej to wartość twoich zobowiązań ( w tym wszystkie raty kredytowe, alimenty, i inne zobowiązania nie mogą przekroczyć 50 % wartości Twego dochodu). Jeżeli Twoje zarobki są powyżej średniej krajowej to wskaźnik ten może wzrosnąć do 65%.

Rekomendacja S dotyczy zasady obliczania zdolności kredytowej i mówi o tym, że przy kredytach hipotecznych wylicza się zdolność kredytową na 25 lat. Kiedy faktycznie kredyt ma być udzielony na dłuższy okres np. 30 lat to zdolność kredytowa i tak liczona jest do lat 25.

Ponad to na Twoją zdolność kredytową wpływa: okres kredytowania, wysokość miesięcznych dochodów, stabilność zatrudnienia, stan oszczędności, wkład własny, wysokość posiadanych już innych kredytów, koszty utrzymania w przyszłości Twojego nowego mieszkania i stan rodziny.

2. Kolejne pytanie to jak szybko potrzebuję kupić mieszkanie lub dom?

Jeżeli jest to bardzo krótki czas to raczej będziesz musiał zdecydować się na zakup z rynku wtórnego.

Zakup na rynku pierwotnym charakteryzuje się tym, że w większości przypadków mieszkania, domy są w budowie i planowany termin zakończenia robót to np. rok albo dwa. Czasami są do kupienia „ostatnie” lokale z danej inwestycji-wtedy można w nich zamieszkać dość szybko. Lecz wówczas masz ograniczone pole wyboru.

Standardowy czas do zamieszkania, jaki powinieneś brać pod uwagę przy zakupie lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym to ok. 1-2 lata.

Natomiast na rynku wtórnym to ok. 3 miesięcy.

Sama operacja kredytowa jest dość krótka i zamyka się w 4 tygodniach, ale pod uwagę należy jeszcze wziąć konieczne do przeprowadzenia remonty, czas na urządzanie itp.

Jeszcze jedna sprawa to koszty kredytu. Warto na nie zwrócić uwagę, gdyż nie jest to tylko prowizja i odsetki jakie należy zapłacić bankowi.

Spodziewane koszty przy zakupie lokalu mieszkalnego bądź domu to:

3. Przeanalizuj swoją indywidualną sytuację materialną

Skoro bierzesz pod uwagę kredyt to napewno dziś Twoja sytuacja materialna jest bardzo dobra. A co będzie kiedy się nieco zmieni? Warunki rynkowe wciąż się zmieniają, stopy procentowe od kilku lat maleją, dlatego, podejmując decyzję o długoterminowym zobowiązaniu, a kredyt hipoteczny zazwyczaj jest zaciągany na 15-30 lat należy rozważyć sytuację, że oprocentowanie może się zwiększyć w stosunku do tego co dziś występuje na rynku. Wpływ na stopy procentowe ma Rada Polityki Pieniężnej, która reguluje je w naszym kraju, czyli ustala wysokość WIBORU. Natomiast banki ustalają MARŻĘ, przeważnie jest ona stała w całym okresie kredytowania. Powyższe dwa czynnik składają się na oprocentowanie Twojego kredytu. Marża w każdym banku może być różna, choć różnice między nimi są niewielkie Natomiast WIBOR jest taki sam w całej Polsce.

Mając na uwadze powyższe zmienne w oprocentowaniu należy przemyśleć, czy twój budżet domowy jest gotowy na spłatę wyższej raty niż w dniu zaciągnięcia kredytu, jeżeli stopy procentowe pójdą do góry? Oczywiście podkreślić tu należy, że nie są to drastyczne podwyżki. Ich wzrost lub spadek to ok. 0, 25 pkt -0.5pkt. procentowego, co dla Ciebie oznacza wzrost lub spadek oprocentowania Twojego kredytu o 0,25% -0,5% w skali roku.

4. Wybierz najkorzystniejszą ofertę kredytu

Warto pamiętać, że aby porównać oferty różnych banków należy skupić się na tych samych parametrach. Taka sama długość spłat kredytu, ta sama kwota, ten sam wkład własny itp. Oprócz kosztów oczywistych, czyli prowizja, marża mamy jeszcze szereg kosztów dodatkowych np. opłata za wycenę nieruchomości, opłaty za inspekcje –w przypadku kredytu wypłacanego w transzach, ubezpieczenia, prowizja od wcześniejszej spłaty itp.